#4. 토지 결정과 점검

강원도 같은 양평 시골 땅으로 정하고

계약을 앞두고

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맘에 들었던 땅은 방문하는 길부터 맘에 들었다. 국도를 타고 가다가 들어선 작은 마을.

그 마을을 조금 지나 1차선 도로로 구불구불 산속으로 들어가는 것만 같더니, 확 트인 들판이 나왔다. 그리고 그 오른편으로 보였던 조성된 택지.

택지 주변은 아직 몇 가구의 농가와 논과 밭으로만 이뤄져 있었고, 그 주변은 모두 산으로 둘러싸여 있었다.

 

주변의 초목은 마치 나무 마을처럼 같은 수종들끼리 옹기종기 모여있었다. 사람들만 모여 사는 게 아니라, 나무들도 모여 사는구나 하며 편안한 기분이 들었다. 그전까지 기준했던 몇 가지 조건들이 있었는데, 그걸 다 내려놓고도 아깝지 않을 만큼 이 땅은 마음에 들었다.

운명같이 만난 땅

 

그렇게 이 땅으로 결정했다.

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최종 결정을 내리기 전에 처음에 잡았던 목표 조건을 다시 살펴봤다.

토지 매입 금액 : 생각했던 금액 수준에서 약간 넘쳤지만, 간신히 맞췄다.
형질 :  전(밭) + 창(창고부지)
편도 이동거리 : 집에서 1시간 30분. 조금 멀긴 했지만, 도로 사정은 좋았다.
면적 : 184평 정도
토지의 모습 : 구획 정비가 된 땅이었고, 주변이 산으로 둘러싸여 있고, 마을은 차로 2-3분 정도 거리에 두 곳이 있다. 동향이지만, 남쪽도 열려있어서 건축물은 남쪽으로 낼 수 있었다. (위의 사진은 동향 방향인데, 동쪽은 경치가 확 트여 있어서 좋았다.) 혐오시설도 없고, 차로 5-10분만 조금만 나가면 작은 읍내가 있다. 주변에 산책하거나 등산할 만한 곳이 제대로 조성되어 있진 않았지만, 땅 주인 말로는 구획 정비 전에는 마을 사람들이 산에 다니던 길이었다고 한다.

 

계획관리지역은 아니었지만, 보전관리지역이며 주변을 둘러싼 땅이 국유지와 보전산지로 되어 있어서 주변에 시끄럽게 추가 개발이 있거나, 산을 깎아 내진 않을 것으로 보였다.

 

1필지만 사기엔 땅 모양이나 크기가 적당하지 않아, 2필지를 사야 했다. 필지 중 하나는 '전'이었고, 하나는 '창고' 부지였다. '창고' 부지에는 이미 허름한 농막이 하나 놓여 있었는데, 나중에 농막 하며 창고로 활용하기에 좋아 보였다.

지붕이 낡은 창고 같은 농막

중개인에게 이 땅을 계약하면 이 농막도 함께 줄 수 있냐고 문의를 했다. 중개인은 땅주인에게 연락을 했고, 땅 주인은 그 창고는 쓰던 것이니 도로 가져가겠단다. 아쉽긴 했지만 어쩔 수 있나, 난 알겠다고 했다. 얼마 후 다시 중개인에게 연락이 왔다.

 

"그 창고를 치울 수 없다고 하네요. 창고를 치우면 더 이상 창고부지가 아니니, 형질을 원래대로 돌려야 한대요. 형질을 원래대로(전으로) 돌리면, 해당 토지로 올라가는 '도로'도 모두 '전'으로 되돌려야 한다고 하네요. 그러면 건물도 올릴 수 없어서, 계속 창고부지로 두던지, 대지로 변경하던지 해야 할 것 같아요."

 

"대지요? 아직, 대지로 변경하고 싶은 마음은 없습니다."

 

대지가 좋지 않냐고 생각할 수도 있지만, 당장 한 10년간은 건축물이 아니라 농막을 가져다 놓을 예정이다. 대지에다가는 농막도 신고할 수 없을뿐더러, 형질변경 비용도 '전'에 비해 상대적으로 높은 편이다.

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이 전화를 받기 전에 2가지 법적 기준에 대해서는 알고 있었다. 

첫째, 창고부지에 창고가 없으면 안된다.
둘째, 원래 통째로 밭이었던 지번을 분할하여 도로를 내기 위해서는 도로를 내는 근거를 만들어야 한다. 

 

이렇게 기존에 밭이나 논이나 임야였던 곳을 토목공사를 하고 큰 하나의 지번의 땅을 작은 땅으로 쪼개어 각각의 지번을 부여할 때, 제일 안쪽 땅은 창고부지(또는 대지)로 만들어 둔다. 그러면 창고부지(또는 대지)로 가기 위한 길이 필요하니 그 주변에 닿는 가운데 줄기 같은 땅을 도로로 형질을 잡아 줄 수 있다. 도로가 접해야 그 주변 땅은 대지가 될 수 있다. 대지가 되어야만 집을 지을 수 있고, 대지가 아니라 논밭이더라도 길이 없으면 맹지가 되어버리니, 가치를 올리기 어렵다. 

 

보통은 대지로 신고하지 않고, 창고부지로 신고하여 분양을 한다. 땅을 매수한 사람이 그 부지에 주택을 올리려면 어차피 대지로 형질을 변경해야 하니 도로는 그대로 유지될 수 있다. 하지만 나처럼 당장에 집을 지을 목적을 가지지 않은 사람이 매수하겠다고 하면 창고부지로 유지시키거나 대지로 바꿔줘야 하는 것이다. 

 

창고부지가 그 형질을 유지하기 위해서는 꼭 가설건축물 창고가 신고가 되어 있어야 한다. 만약, 창고를 철수 해버리거나 폐기해 버리면 그 형질을 변경 신고해야 한다.

거래 중이었던 땅의 형질 모습 (파란색 선 안쪽 땅)

중개인은 다시 확인해봐 주겠다고 하고 전화를 끊었다. 얼마 후 다시 연락이 왔다.

 

"사장님, 운이 좋으시네요. 매도인께서 그 창고를 그냥 주시겠다고 하네요. 어디서 구매하시려면 중고도 백만 원은 훨씬 넘게 줘야 하는데 고쳐 쓰시면 농막으로도 손색이 없겠어요."

 

계산이 착착 맞아 들어가니 내심 신이 났다. 안 그래도 농막 짓게 되면 농사 창고가 하나 필요했는데 이렇게 얻게 될 줄이야.

그렇게 창고를 하나 얻었다.

 

'아참, 아직 계약 전이지.'